Copia literal de los Estatutos por los que se rige la Comunidad de Vecinos del edificio, conforme han quedado redactados en la escritura formalizada ante el Notario de Logroño D. Julio Antonio Pernas Tobía el 09.01.2002, nº 43 de su protocolo:

TITULO I.- FUENTES.- PERSONAS.- subir

Artículo 1º.- La Comunidad del inmueble se rige por la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1.960, artículo 396 del Código Civil, artículo 8 de la Ley Hipotecaria y demás normas aplicables en derecho por estos estatutos, cuya modificación requerirá acuerdo unánime de la Junta de Propietarios.

Para regular los detalles de la convivencia y utilización de los servicios comunes, dentro de los límites establecidos por la Ley, la Junta de Propietarios por mayoría ordinaria podrá establecer y modificar ORDENANZAS O REGLAS DE REGIMEN INTERIOR.

Igualmente podrán formarse comunidades restringidas con régimen estatutario privativo para locales de garaje o de otros usos.

Artículo 2º.- Estos estatutos obligan a los propietarios (actuales o futuros) de departamentos del edificio y afectarán a todo otro interesado. A tal fin se inscribirán en el Registro de la Propiedad y se harán constar en los negocios jurídicos sobre la finca.

En caso de copropiedad de un departamento, se comunicará al Presidente la persona de entre los copropietarios que les representará en la Comunidad, y caso de usufructo ejercerá los derechos y obligaciones de comunero el nudo propietario. Las notificaciones y citaciones se harán al propietario en el departamento de su propiedad, salvo que hubiera comunicado a la Junta otro domicilio al efecto.

TITULO II.- OBJETO DE LA COMUNIDAD.- subir

Artículo 3º.- Son elementos comunes esenciales los previstos en el artículo 396 del Código Civil y en particular:

a).- Solar, cimientos, estructuras, forjados, muros, fachadas y su decoración exterior (incluso pinturas de balcones, terrazas y tejados).

b).- Portales y huecos de escalera, ascensores, canalizaciones de humos, aguas (pluviales, potables y residuales), electricidad etc.-

Artículo 4º.- Son elementos comunes no esenciales (sino establecida su indivisión en interés común de todos los propietarios), los derechos de sobreelevación, antenas de T.V. y F.M. y portero automático (o los que haya de ellos).

Artículo 5º.- La propiedad de elementos comunes esenciales o no, mientras no se desafecten, pertenecen a todos los partícipes en proporción a sus cuotas de participación en el inmueble (sin perjuicio del régimen de gastos) y podrán servirse de ellas conforme a destino (sin daño a la Comunidad ni impedir su derecho de utilización a los demás partícipes), solo serán enajenados, gravados o embargados junto con la parte privativa de que son anejos inseparable, asimismo son indivisibles (salvo lo dispuesto en el artículo 4º de la Ley de Propiedad Horizontal).

Artículo 6º.- Son elementos de propiedad privativa:
El espacio comprendido por cada departamento del edificio con sus elementos arquitectónicos e instalaciones de toda clase, aparentes o no, comprendidas dentro de sus límites y que sirvan exclusivamente al propietario.

Así mismo son de propiedad exclusiva los anejos (si los hay) y todo aquello que de alguna manera expresa hayan sido adscritos a un departamento del edificio o se reserve el derecho a hacerlo.

Y la “zona pavimentada 2” y “zona verde 2” situada al fondo del edificio, de uso y dominio privado de las dieciséis viviendas del edificio, así como de los locales 4, 5 y 6; debiendo de contribuir dichos departamentos a sus gastos de mantenimiento en 1/19 ava parte cada uno.

Artículo 7º.- La propiedad de un departamento atribuye a su titular la facultad de libre uso y destino y disposición que lleva aneja la de los elementos comunes, sufre las limitaciones de servidumbres urbanas y relaciones de vecindad derivadas de la Ley y título o forma de uso del edificio.

TITULO III.- OBRAS, REPARACIONES O MEJORAS.- subir

Artículo 8º.- El propietario de un departamento con las autorizaciones administrativas correspondientes podrá hacer obras, modificaciones o mejoras dentro de él, sin afectar a elementos comunes o privativos de otro y, a la seguridad del edificio.

Artículo 9º.- Corresponde al propietario del departamento las obligaciones del artículo 9º de la Ley de 21 de Julio de 1.960. Si como consecuencia de obras, reparaciones o indemnizaciones a que esté obligado surgieren cuestiones entre propietarios o entre ellos y la administración de la comunidad, se resolverán por el acuerdo que con mayoría para actos de administración determine la Junta, contra este acuerdo podrá recurrirse en el plazo de quince días al arbitraje previsto en el título VII de estos estatutos; transcurrido el plazo sin recurso el acuerdo será firme y ejecutivo. Podrá la Junta acordar la ejecución de un acuerdo no firme por razones de urgencia.

Artículo 10.- Todo propietario de un departamento podrá exigir la realización de reparaciones necesarias en elementos comunes y reparación o sustitución de servicios e instalaciones que dejaren de funcionar.

El régimen de mejoras útiles o suntuarias es el previsto en el artículo 10 de la Ley.

Si se suscita discrepancia sobre el carácter de necesarias, útiles o suntuarias de obras, se estará a lo preceptuado en el artículo 9º de los Estatutos en cuanto a procedimiento y recursos.

Artículo 11º.- Cada uno de los propietarios de las viviendas sin consentimiento del resto y con las autorizaciones administrativas correspondientes, podrá abrir ventanas en la cubierta de su trastero anejo (situado en plata bajo cubierta), siempre respetando la estructura existente y ocupando el espacio entre las viguetas.

TITULO IV.- DE LOS GASTOS.- subir

Artículo 12º.- Son de cargo de cada propietario, impuestos, tasas, arbitrios, gravámenes, costo de servicio o suministros particulares, primas de seguro y demás que afecten a su departamento.

Artículo 13º.- Son gastos comunes:
Reparación, conservación, sustitución, limpieza de elementos, servicios e instalaciones comunes, consumo de energía eléctrica de portal, escalera y ascensor y su mantenimiento, así como sustitución de cualquiera de dichos elementos; administración de la comunidad, arbitrios, impuestos, gravámenes, primas de seguro que correspondan a la totalidad de la finca.

Artículo 14º.- La contribución a los gastos se hará:

1º.- Como regla general los gastos del artículo anterior, corresponden a todos los propietarios, en proporción a la cuota de participación.

2º.- Las plantas bajas y sótano, mientras no hagan uso del portal, escalera o ascensor (y aún si el sótano lo utilizan propietarios de viviendas), no participarán en los gastos de reparación, conservación, sustitución, limpieza, mantenimiento, administración, consumo de energía eléctrica, así como sustitución de cualquiera de dichos elementos; tales gastos se satisfacen por los propietarios de las plantas altas.

Artículo 15º.- No excluye de participar en los gastos el no uso de un servicio (excepto lo dicho en el artículo 14-2) del departamento, o su renuncia.

El administrador dentro de los cinco primeros días de cada trimestre presentará nota de gastos devengados en el trimestre anterior y deberán hacerse efectivos en el lugar o cuenta determinada al efecto por la Junta, esta con la mayoría ordinaria podrá acordar constituir un fondo de reserva, su cuantía y lugar de depósito. Para el cobro de cantidades debidas a la Comunidad se contará con los procedimientos y privilegios de la Ley, el simple retraso en el pago produce al moroso y a favor de la comunidad, el interés de demora del 10,00%.

El presidente de la Comunidad podrá otorgar poderes generales para pleitos a favor de Abogados y Procuradores, en defensa de los intereses de la comunidad.

TITULO V.- GOBIERNO DE LA COMUNIDAD.- subir

Artículo 16º.- La Comunidad se rige y administra:
a).- Por la Junta de Propietarios.
b).- Por una Junta Rectora integrada por Presidente y los vocales que acuerde la Junta de Propietarios y un administrador (que podrá ser o no propietario) y actuará de Secretario.

La estructura orgánica y funcional es la prevista en la Ley de Propiedad Horizontal.

TITULO VI.- ESPECIALIDADES DE LOS LOCALES COMERCIALES.- subir

Artículo 17º.- Los propietarios de los locales comerciales, se reservan los siguientes derechos:

a).- Dividir, segregar, agrupar o agregar (horizontal o verticalmente), dichos locales, en cuantos estimen por convenientes, tengan acceso a un elemento común o vía pública y de acuerdo a las normas municipales o de la administración en general, señalando las cuotas de participación que estimen convenientes, dentro de las primitivas asignadas a ellos.

Aún conservando su individualidad registral podrán unirse los locales a otros de fincas colindantes, realizando los actos materiales (tales como apertura de huecos de comunicación), con las debidas condiciones de seguridad y dirección facultativa y constituir servidumbres en favor o a favor de fincas colindantes, otorgando para todos ellos los actos jurídicos precisos y todo ello sin más requisito que notificarlo a la Junta de propietarios.

b).- Conectar a servicios instalaciones generales bajo dirección facultativa; colocar chimeneas de ventilación y salida de humos por los patios interiores adosados a sus paredes hasta sobrepasar la altura del tejado del inmueble, por sus retallos o rincones y sin tapar ventanas, con las debidas condiciones técnicas de seguridad; asímismo podrán sacar desagües a través del techo del garaje; realizar obras en el interior o exterior del local y en su parte de fachada, así como colocar en éstas, marquesinas, toldos o rótulos (incluso luminosos).

c).- Dedicar los locales a toda clase de negocios de acuerdo a las Ordenanzas Municipales.

d).- La participación de los locales en gastos de comunidad, se rigen por las normas del artículo 14-2 de estos Estatutos.

TITULO VII.- ARBITRAJE.- subir

Artículo 18º.- Las cuestiones que surjan entre propietarios o entre éstos y la comunidad, se someten al arbitraje de la Ley de 5 de Diciembre de 1.988 (salvo en materia de gastos).

TITULO VIII.- REGIMEN DEL GARAJE.- subir

Artículo 19º.-

a).- El local número uno de la propiedad horizontal se destina a garaje-aparcamiento de vehículos, salvo que la comunidad de propietarios del local por unanimidad, acuerden su dedicación a otros fines. En ningún caso podrán almacenarse materiales tóxicos, inflamables, peligrosos, insalubres, etc. o utilizar su espacio de modo que impida a otros propietarios su derecho a utilizarlo.

La identificación de las plazas de garaje se hará por medio de franjas de separación pintadas en el suelo y número de plazas.

El propietario actual del local se reserva el derecho a establecer qué plazas podrán ser cerradas, y salvo las que él determine, no podrán cerrarse ninguna otra, a no ser que la Comunidad de propietarios del local lo consienta por mayoría ordinaria y que voten a favor del acuerdo los propietarios de plazas colindantes.

Los cuartos trasteros son cerrados por su propia configuración y utilización.

La Comunidad de propietarios del local, por mayoría simple, podrá decidir sobre el establecimiento y modificación de seguros de daños y responsabilidad civil, por razón de riesgos derivados de la utilización del local.

El Local, para su mejor utilización se divide funcionalmente en elementos de uso exclusivo y, elementos de uso común para el adecuado disfrute de aquellos.

b).- La participación del titular en el local se materializa en una cuota de participación que determina titularidad, beneficios y cargas del mismo, y da derecho a utilizar un determinado espacio del local y los elementos comunes del mismo.

c).- Disposición.- La disposición de la titularidad sobre la cuota podrá hacerse por los medios ordinarios en derecho e implicará en el adquirente la admisión de este Reglamento y en general, la adquisición de la titularidad, uso, disposición, derechos y obligaciones del transmitente; podrá arrendarse a terceras personas (sean o no propietarias del edificio).

En ningún caso la transmisión de plaza de garaje producirá a favor de los demás titulares los derechos de tanteo o retracto derivados del artículo 1.522 del Código Civil por renuncia expresa que de los mismos implica la aceptación de este Reglamento.

d).- División.- El derecho del copropietario y la acción de división solo podrá ejercitarse con arreglo a los requisitos de los artículos 400 y siguientes del Código Civil, es decir: por acuerdo unánime o por decisión judicial.

A falta de acuerdo unánime los criterios de división, serán por su orden:

1º.- Convertir la Comunidad ordinaria en una propiedad horizontal, salvaguardando la situación de hecho existente en el local, en la que se sustituirá la titularidad de uso exclusivo por parte de propiedad privativa y la de los elementos comunes como anejos -inseparables o indivisibles de aquella-, entendiéndose como tales todos los que sirvan para uso común de todos los copropietarios tales como: rampa de acceso, viales, etc; en todo caso se respetará la cuota, todo ello conforme al artículo 401-2º del Código Civil.
2.- Ejercitar la acción de subasta judicial o extrajudicial, con derecho en este exclusivo caso de tanteo y retracto de los comuneros y adjudicación, a los nuevos titulares en el mismo régimen de titularidad, uso y disposición que se dice en este Reglamento, con excepción del que lo hubiere instado.

e).- Organos de la Comunidad: La Comunidad del garaje se regirá y administrará por:
1).- El conjunto de propietarios organizado en Junta General.
2).- Una Junta Rectora integrada por un Presidente y los Vocales que acuerde la Junta General y un Administrador (propietario o no), que realizará las funciones de Secretario.

f).- Los miembros de la Junta Rectora serán elegidos por la General y su mandato durará dos años.

La Junta Rectora ostenta la representación permanente de la Comunidad y su Presidente la representará en juicio y fuera de él, pudiendo por sí éste, otorgar poderes generales a favor de Abogados y Procuradores en defensa de los intereses de la Comunidad.

g).- Cláusula compromisoria.- Toda cuestión entre propietarios, entre sí o entre éstos y la Administración de la Comunidad del local (excepto las que sean materia de gastos), se resolverán en juicio de arbitraje privado de la Ley de 5 de Diciembre de 1.988, sirviendo la presente como cláusula compromisoria.

h).- Todo propietario de plaza de garaje que no lo sea a su vez de vivienda del edificio, deberá utilizar necesariamente para entrar o salir al local, los accesos propios de éste, no así la escalera y ascensor que conducen a las plantas superiores y ello en razón a estar exceptuado este local de gastos de comunidad en el edificio y todo ello salvo caso de emergencia.